Аванс или задаток — где спрятан риск? Подробный разбор для покупателей

Знаете, что 3 из 10 покупателей теряют деньги еще до сделки?

Просто потому, что внесли неправильно предоплату.

Один наш клиент пришел к нам за консультацией и рассказывает историю, что он 300 тысяч рублей внес за датка, за дом.

В соглашении не хватило всего несколько слов.

Пошел его возвращать, и в суде это признали авансом.

В итоге потерял время и 300 тысяч, которые мог бы забрать сверху.

Проблема в том, что люди думают, ну какая разница.

Предоплата – это что аванс, что задаток, все одно и то же.

Но на самом деле это абсолютно две разные истории.

В одном случае вы теряете деньги, а в другом случае защищаете себя.

Так больше того, это зависит от того, какая у вас ситуация.

Сегодня на эфире мы разберем, когда выбрать аванс, а когда выбрать задаток, что делать с точки зрения покупателя, какой правильный документ, какие документы требовать до предоплаты, и самое главное, что написать в соглашении о предоплате, будь то аванс, либо задаток, чтобы не остаться без недвижимости и без денег.

Потому что одна ошибка в самом начале, а это, по сути, фундамент, может стоить вам очень дорого.

А вот правильные шаги, которые вы здесь сегодня услышите, сэкономят миллионы и, конечно же, ваши нервы.

Давайте начнем сразу с кейса.

Кейс номер один.

Сегодня будет много кейсов.

Кстати, пожалуйста, пишите в чате свои вопросы, реплики, возражения, мы будем на них реагировать.

Приходит к нам клиент, говорит, я хочу на консультацию, значит, я хочу продать земельный участок, у меня есть покупатель, земельный участок с домом.

Мы у него берем документы, говорим, да, кадастровые адреса, он нам дает, мы заказываем на них предаванцевую проверку, анализируем эти документы, анализируем ЕГРН, видим, что, значит, дом к земле не привязан, подачная амнистия построена, поворотные точки у них, ну, то есть у них неправильный координат, ну, не то, что неправильный, а...

Большая погрешность.

Не 01, а 03.

У соседей ни у кого ничего нет.

Мы ему говорим, блин, при таком раскладе с большей долей вероятности тебе не зарегистрируют переход права собственности.

А он говорит, а что делать?

Мы говорим, что делать?

Одно действие.

Тебе нужно вызвать кадастрового инженера, чтобы он тебе сначала участки поставил, потом ты их зарегистрируешь, а потом дом привязал к земле, это всего три дня.

То есть он дом готов, но к земле не привязан.

Подача на амнистию такое очень часто бывает.

Десять лет назад право собственности у него оформлено.

Он говорит, понял, но у меня есть покупатель.

Мы говорим, ну что, что у тебя есть покупатель?

Тебе просто отдашь когда документы, он как бы Росреестр не зарегистрирует.

Он говорит, я короче все знаю, покупателю это не надо, он готов и так купить.

Мы говорим, ну мы тебе сказали правильное действие, иди дальше.

Значит, что он делает?

Он берет у покупателя задаток 200 тысяч рублей.

То есть покупатель внес ему 200 тысяч на месяц.

Они подготовили все документы и пошли сдали на электронную регистрацию через Домклик.

Сдали на регистрацию, как Домклик принял, это другой вопрос.

Короче, сдают документы, через три дня приостановка.

Мы переход права собственности сделать не можем, потому что там вот такие нарушения, ровно те, которые мы ему сказали.

Он опять звонит нам, мы говорим, ну мы же тебе говорили, ну как бы, что надо делать, кадастровый инженер, в итоге даем ему нормального кадастрового инженера, он с ним разговаривает, говорит, дорого, находит своего.

Тот ему делает план, отправляет все, раз приостановка, два приостановка.

По итогу проходит месяц, у нее сделка была, деньги на аккредитиве.

Аккредитив раскрывается покупателю, покупатель понимает, что вероятности нет, и в этот момент в этом поселке выходит еще один участок.

У покупателя деньги на руках, он идет его и покупает.

Значит, тут в итоге все собрал, а покупатель пишет заявление на приостановку, переход права собственности не регистрируется.

Он все сделал, документы в Сбербанк относит, и говорит, слушайте, покупатель надо искать, потому что он приостановил все.

Он с ним созванивается, говорит, ну что, давай, я все готов, прошло полтора или два месяца почти.

Он говорит, знаешь, я уже купил другой участок, но так как я внес тебе задаток, и у нас в задатке месяц,

то, пожалуйста, вместо 200 верни мне 400.

Он опять к нам приходит.

Говорит, ребята, я попал.

Мы говорим, ну как же ты попал?

Мы же тебе сразу говорили, как правильно надо сделать.

Ну вот если ты делаешь неправильно, ты считаешь, что ты самый умный, ну тогда как бы вот, пожалуйста.

Он, что делать?

Мы говорим, ну скидывай документы.

Скидывает нам задаток, мы читаем.

Все грамотно оформлено.

за даты предварительного договора купли-продажи.

Если он поедет в суд, скорее всего, ты деньги свои потеряешь.

Он решил, что у него такая работа, что судебные размерительства ему не нужны, потому что служба безопасности проверяет их сотрудников, и он говорит, я, окей, отдал в дальном размере.

Итог.

неправильно выбрал предоплату и потерял 200 тысяч рублей.

Не только это.

Он же еще сэкономил на сопровождении риелтором.

То есть он к вам приходил на консультацию, вы рассчитывали, что он будет действовать по вашему указанию, а он сам себе риелтора сыграл.

Ну да.

Ну то есть...

Люди не понимают и думают, что и так прокатит.

Но, к сожалению, так не прокатывает.

То есть недвижимость по верхам не работает.

Надо вникать в детали.

Конечно.

А там деталей очень много.

А особенно с домами и земельными участками.

Потому что два отдельных объекта недвижимости.

Внимание, очень важная деталь.

Хочу вам показать человека, который не верит никому до тех пор, пока не предъявят документы.

Алексей не верит на слово, потому что он юрист с большим опытом и знает, на какие грабли наступать нельзя.

Алексей Клышин, спикер сегодняшнего мероприятия, собственник агентства недвижимости, которое так и называется агентство Алексея Клышина, эксперт по безопасной покупке.

Я Сергей Прокофьев, руководитель онлайн-школы Прокофьев ТВ и наставник риэлторов.

И сейчас давайте перейдем к программе сегодняшней встречи.

Сегодня мы с вами разберем три вопроса.

Аванс или задаток в интересах покупателя.

Как не ошибиться, не повторить ошибку того собственника, который наумничался с задатком.

Второе.

Мы готовимся к сделке, квартира нравится, готовы вносить предоплату.

До предоплаты нам показали все документы, которые мы попросили, естественно, в виде копий.

Соответственно, мы можем подготовиться и сделать экспресс-проверку, а дальше либо мы вносим предоплату, либо не вносим.

И третий вариант, который встречается с каждым годом все чаще и чаще, наиболее сложный, когда квартира нам понравилась, а собственник говорит, что документы до аванса я вам не дам.

Но обычно это говорит не собственник, обычно говорят это его представители, то есть его риэлторы, которые его представляют, они говорят, приходите к нам на внесение аванса и тогда посмотрите все документы.

А для нас это как холодный душ.

Итак, дамы и господа, сегодня на нашем эфире присутствуют и профессионалы рынка недвижимости, риелторы, юристы, ипотечные брокеры, и просто потребители, которые хотят решить свой жилищный вопрос.

И сейчас в течение двух часов, один час мы с вами общаемся в лекционном формате, отвечая только на блиц вопросы, а потом целый час мы с вами общаемся в Zoom, отвечаем на ваши вопросы, возражения, можно даже похвалить, если что-то понравилось.

Итак, переходим к первой части нашего прямого эфира «Аванс или задаток».

Начнем с вопроса.

Уважаемые участники нашего эфира, в вашем городе принято вносить аванс или задаток?

Напишите, пожалуйста, одно слово или аванс, или задаток.

Чаще всего, как происходит внесение предоплаты в вашем регионе, где вы работаете или где вы собираетесь приобретать недвижимость.

Супер, пишите в комментариях, будь то в Ютубе, в Телеграме или на нашем платформе.

Ну а пока вы пишете, мы немного с теорией, ну не с точки зрения, как все юристы говорят, а с точки зрения простым, понятным языком, чтобы вы четко понимали, в чем разница.

Я думаю, что многие из вас слышали фразу «давайте задаток так надежней».

А знаете, что одно слово на бумаге решает, вернуть ли вам эти деньги или нет, когда все не состоится.

То есть получается, когда мы хотим внести предоплату, то обычно люди как рассуждают?

Они говорят, все произойдет.

Ну то есть я куплю эту квартиру.

Мы же, когда вносим, мы же, когда решаем, что это будет, задаток либо предоплата, мы всегда исходим от обратного.

А что будет, если нам его откажется возвращать?

Это самый главный вопрос, который нужно задать.

То есть мы говорим не, что будет хорошо, однозначно об этом нужно, а вот что будет, когда мы будем возвращать.

Ну вот я как простой риэлтор скажу свою хитрость.

Если я не уверен, что я смогу забрать предоплату,

то я задаток не внесу никогда, а аванс еще подумаю.

Но если вы чувствуете, что с этого человека стрясти деньги будет непросто, вообще не вносите ему предоплату, уходите на запасной вариант, иначе потом будет...

Сюрприз, как говорится, сюрприз будет.

У нас есть несколько вариантов предоплаты, то есть это может быть аванс, это может быть задаток, это может быть какой-то предварительный договор, это может быть договор на оказание каких-то услуг в пользу агентства, много чего еще.

Что такое аванс простыми словами?

Запомните, аванс это предоплата, точка.

То есть если вы внесли деньги, проверили квартиру, когда вы вносите аванс,

И нашли какой-то риск там, и для вас этот риск актуальный.

Ну, например, вы нашли какого-то после наследства, нашли муж умер, жена вступила в наследство, а вы находите у мужа ребенка от первого брака, который не вступал в наследство.

Либо родители у мужа живы, они имеют право, обязательную долю при чем-то еще.

Либо там какую-то еще проблему, которую и для вас это, как сказать, риск.

А продавец говорит вам, а ничего не было, я ничего не знаю.

То есть для него рисков нет.

И вы начинаете конфликтовать.

Вы официально не можете забрать этот аванс, потому что вам нужно доказать, вернее, задаток.

А вот с авансом все проще.

Аванс – это предоплата.

То есть предоплату ты внес, и если ты сделку не провел по любым причинам, то тебе это все возвращается.

И в разных регионах, а в России, вот мы работаем по всей России, это просто жесть.

В Москве это авансы.

В Москве принимают только авансы.

В Краснодар отъезжаем тысячу километров, до полторы.

Что там?

Там только задатки.

Не только задатки, но любят задатки.

В Сочи что любят?

Любят задатки.

Секундочку, нет, в Сочи все по-разному.

Если ты уверен железобетонно, что сделка чистая, все готово, то я люблю задатки.

Но люди разные, поэтому кто-то берет аванс.

В других регионах, где очень много агентств и их доля большая, то вообще вы не найдете собственника и будете вносить только в агентство.

А

Там будет либо... Внимание, это самая опасная схема.

То есть вы, получается, вносите предоплату кому?

Агентству недвижимости.

И с вами заключается договор, по которому вы еще должны денег заплатить.

Ну, в Москве крупные агентства на БУИ тоже таким практикуют.

То есть вы выбрали там квартиру, приходите, вам дают договор на 150 или на 200 тысяч.

То есть вы говорите, нахрена мне нужны ваши услуги?

У меня вот юрист сидит со мной.

А он говорит, а по-другому вы не купите.

То есть таким образом комиссия агентства увеличивается.

Ну, не об этом.

То есть запомните, аванс это предоплата.

А вот задаток — это уже инструмент ответственности.

Если продавец передумал, то тогда он обязан вернуть сумму в двойном размере.

Если сорвались вы, ставку подняли, и вы не тянете уже ипотеку,

родился кто-то, умер, что-то случилось, ногу, руку сломали, то тогда ваша предоплата, ваш задаток остается у продавца.

Секундочку, вот у нас в чате как раз есть от Сергея вопрос.

В нашем первом кейсе, который прозвучал про собственника, который продавал участок, почему отдал 400, если брал 200?

Потому что это задаток.

Условие задатка какое?

Если продавец взял денежные средства от покупателя, задаток смысл его какой-нибудь, и вдруг продавец передумал, у него случилось что-то, родился ребенок, ну не знаю, умер сосед, умерла мама, он не может переоформить, документы у него не в порядке, то вот есть срок определенный, то если этот срок прошел и квартира на покупателя не оформилась, по задатку...

Продавец должен отдать двойную сумму.

200 получил, 400 отдал.

100 получил, 200 отдал.

50 получил, 100 отдал.

Из-за этого в крупных большая покупка 100 миллионов стоит, задаток 5 миллионов рублей.

Продавец передумал, десятку отдает.

То есть покупатель плюс 5 миллионов на ровном месте.

Вот мы клиенту покупаем квартиру, вносим специально миллион рублей задатка.

Женщина передумывает ее продавать, потому что как будто бы ей кажется, что она дешевая, она только выставила, мы сразу нашлись, потому что мы в этом районе искали.

Мы говорим, окей, сверху миллион.

И она без проблем нам сверху дает миллион.

Покупатель говорит, нифига, как прикольно с тобой квартиры покупать.

Еще ничего не купили, уже плюс миллион.

Я говорю, ну да, вот так бывает.

Просто правильное соглашение в правильном месте.

Давайте прокомментируем ответы, которые я вижу в чате вебинарской комнаты на вопрос, как принято в вашем регионе.

Большинство участников написали аванс, меньшинство задаток, и только один человек написал обеспечительный платеж.

Кстати, есть еще обеспечительный платеж, но в слове их задатка.

Ну вот смотрите, что пишет.

Самара задатки, это в другом же чате.

Сибирь задатки, авансы просто предоплата.

Ну да, все верно.

Уточняющий вопрос от Сергея.

Это законодательно или условие такое написано в задатке?

Это законодательно.

И условие в задатке должно быть.

То есть, задаток должен составлен быть правильно.

То есть, одно название задаток не гарантирует, что вы по нему сможете истребовать с точки зрения суда.

Смотрите, какая штука.

Давай еще один кейс расскажем, какой там у нас по счету.

Второй.

Покажи-ка мне его.

Да.

Он?

Да.

Вот смотрите, чтобы вы понимали, на примере, наверное, так легче будет.

Выбираем с клиентами квартиру.

Выбрали.

Все в порядке.

Собственник один.

Парень молодой, 20 лет ему.

Значит, у нее дарение свежее, ну, прям вот сколько-то там, год, может быть, назад, подарила ему, как мы выясняем, мама.

Мама принимает решение, мама приехала смотреть.

Значит, мы когда видим, у мамы до этого был договор купли-продажи.

Мы говорим, мам, у тебя был договор купли-продажи, то есть ты купила.

А ты как покупала квартиру-то?

Она говорит, ну, застройщика купила.

Мы говорим, ну, понятно, все.

А браки-то была?

Она говорит, нет, не была.

Мы говорим, ну, окей, будем проверять.

Значит, проверяем брак.

В ЗАГС смотрим, а она в браке состояла.

Это ее второй муж.

Мы говорим, о, то есть она нас заведомо ввела в заблуждение.

А у нее требование было такое, она приехала и говорит, 500 штук задатка, 500.

Почему?

Потому что я квартиру сдаю, я тут с рублевки приехала, я вся такая, у меня там дом, ну то есть у нее там много чего есть, ну то есть такая, нормально.

Мы говорим, договорились мы на 200, покупателю своему говорим, блин, это риск, он говорит, я риски беру на себя.

Короче, вносим, смотрим документы, сначала все в порядке, вносим 200, потом узнаем, что...

В браке она была.

Говори мне, ну чего ж ты нас обманул-то?

Что ты в браке-то была?

Она говорит, у меня муж-то умер.

Где умер?

А он умер в другой стране.

Представляете, муж у нее был, она поступила в брак и в России.

Потом развелись они, официально это не оформлено.

Муж уехал куда-то.

В момент брака она купила на себя 4 объекта недвижимости, дом на Рублевке, квартиру в Красногорске, где-то квартиру в центре и машинное место еще.

И как только муж там умер, а он умер там полтора года назад всего, она сразу после его смерти взяла и переоформила все, что было на нее оформлено, дарением на своего сына.

У нее один сын от этого мужа был.

Мы мужа начинаем дальше проверять.

И видим, что у него еще родители живы.

У этого мужа, ему там сколько там, около 60 лет.

И видим, что у него еще есть ребенок от первого брака, дочка.

А он жил типа за границей, она даже показала нам свидетельство о смерти, сфоткать только не дала, о том, что он там где-то за границей умер.

Но без перевода, без всего, мы примером понимаем, и получается такая история.

То есть мы видим, для нас квартира сейчас нормальная, мы видим, что с этим все в порядке, и пока документов нет, на авансе это тяжело предугадать.

И смысл какой?

У нас вот есть задаток.

Мы понимаем с клиентом, что мы такую квартиру покупать не будем.

Мы приходим к ним и говорим, верните нам задаток.

Мы им не готовы.

Вот у вас тут, ну, мы вот это все нашли.

Они говорят, нет, идите в суд.

А у нас задаток, предварительный договор.

Мы говорим, ну окей, пойдем в суд.

Но только в суд, когда мы пойдем, мы уже начали тут, понимаете, манипулировать.

Мы говорим, мы просто ребенка от первого брака известим о том, что папка-то умер.

Вот наследство было, четыре квартиры.

Они как бы, что-то как будто бы там должно поделиться было, а не поделилось.

Вы переоформили все на своего сына.

Ну, не совсем правильно спрятали.

Ну, спрятали, да.

И еще родители его уведомляют, потому что, ну ни хрена себе, у вас там 4 объекта, у вас там на 150 миллионов имущества только.

И адвокат сразу, мы с адвокатом общаемся, не с ней напрямую, адвокат сразу говорит, ну окей, окей, окей, я вас понял, ну там через какое-то время говорит, давайте мы вам 200 вернем.

Типа хотите в двойном размере, идите в суд.

То есть получается, мы с клиентом сидим, он говорит, ну какие перспективы у меня, Алексей?

Я говорю, ну какие?

Выиграть суд.

Он говорит, ну собственность по факту.

Я вносил аванс вот этому парню 20-летнему, он студент.

Ну я говорю, с него сколько будут 400 тысяч своих забирать?

Я говорю, ну не знаю, выиграешь суд через год.

Ну, еще пару лет будешь забирать, может быть, год-три.

Он говорит, ну и нахрена мне 400 тысяч нужны?

Может, давай 200?

Я говорю, у тебя цель-то какая?

Он говорит, купить квартиру.

Мы говорим, ну давай тогда ты, мы заберем 200 сейчас, мы ничего не потеряем с тобой.

Ну, мы только истратили там на какие-то проверки, это как бы, ну, наш вопрос.

И мы купим тебе квартиру в этом же доме на другом этаже.

Ну, нормальную уже, вот как бы без этого всего.

Он говорит, давай.

И мы, получается, забираем свои 200.

200 внесли, 200...

Вроде бы задаток, вроде бы в двойном размере они должны нам его отдать.

И мы правы.

Вариант возврата это не просто так, что все идут и соглашаются.

Ни хрена.

Вы пойдете в суд, год будете судиться и только потом.

То есть получается инструмент задатка он классный.

Если вы готовы на это, если вы покупаете квартиру, у меня лично такой подход, не отдают, нафиг, идем дальше.

Забираем то, что есть, и идем дальше.

Хотите судиться, идите судиться.

Мы же за покупку, понимаете, наша цель какая?

Купить квартиру.

Получается, на 200 тысяч надо искать больше, брать больше ипотеку, потом эти деньги тебе маленькими частями по 10 тысяч будут возвращаться.

Но это бред, нет?

Итак, наша цель купить недвижимость, а не заработать на штрафных санкциях.

Все верно.

Но для того, чтобы закрыть полностью вот эту теоретическую часть нашей сегодняшней встречи, давайте еще раз вернемся вот к этой схеме, где показаны все три варианта.

Аванс – безопасная схема, задаток только для тех, кто от железобетона в себе уверен.

Причем не только в себе уверен, но уверен, что он сможет встрясти деньги, потому что не с каждого контрагента по сделке это получится сделать, поэтому надо на берегу оценивать свои реальные силы.

И преддоговор.

И вот один из участников нашего чата написал, что в их регионе работают по преддоговору.

Алексей, как юрист, дай, пожалуйста, комментарий.

Вообще, чем преддоговор на сегодняшний день отличается от задатка?

Потому что я вот иногда пишу даже преддоговор на условиях задатка.

Есть ли отличия?

Ну, надо считать условия.

Обычно по практике, что мы видим?

Преддоговор приравнивается к задатку, условно говоря.

Да, да.

Вот раньше, несколько лет назад...

Был такой вариант через суд принуждать при наличии преддоговора собственника продать по той цене, которая указана в преддоговоре.

Но поскольку правила изменились и сейчас...

Только суд будет решать, кто выиграл, а у нас, сами понимаете, состязательность в суде имеет место.

Поэтому преддоговором стали пользоваться все реже и реже, потому что разумному человеку на берегу пару лет судебных тяж брать на себя совершенно неинтересно.

Давайте итог подведем.

Один кейс, самый главный кейс.

Какой?

Ну вот нам должны вернуть задаток, должны вернуть на словах, как не вляпаться.

То есть по правилам мы должны получить в двойном размере, неважно, там через суд или по-хорошему, как сделать так, чтобы тебя не подставили.

У нас же есть такой кейс.

Давайте расскажем.

Ну, значит, мы вносим задаток человеку, у него альтернатива, то есть он...

Говорит, я хочу, чтобы вы мне ввели задаток, чтобы вы не слетели.

Я обещаю, подберу альтернативу.

Подобрал альтернативу.

В итоге за один день перед сделкой она развалилась.

Ну, ему просто позвонили и сказали, мы не выйдем сегодня на сделку.

А он не может нам продать, потому что ему надо другую.

У нас задаток заканчивается, соответственно.

Нам, чтобы эти деньги потом с него требовать правильно, нам нужно что?

Нам нужно зафиксировать, то есть, что он не явился на сделку.

Это ключевая штука.

Потому что то, что он по телефону нам говорил, что да, да, ребята, я виноват, моя вина, признаю.

Вот эти вот слова к делу не пришьешь.

Все верно.

Нужны бумажки.

И из-за этого мы сразу уходим в самое начало.

В самом начале что у нас есть?

Когда мы составляем соглашение, будь то об авансе, либо о задатке, или предварительный договор, мы всегда должны указать такой пункт.

При отсутствии иного, то есть мы должны определить, во-первых, срок.

Крайний срок.

И если вдруг в этот крайний срок сделка не состоялась, то мы должны написать адрес и время, по большому счету, где мы зафиксируем,

Ну, то есть, куда мы должны будем прийти в последний день?

Вот как у вас на слайде, смотрите.

Значит, в последний день срока действия настоящего соглашения, время 10 часов, место проведения сделки, офис агентств недвижимости Алексея Клышна по адресу Москва, Подольское шоссе, дом 8.

То есть, мы что делаем?

Внимание, извините, что перебиваю.

Внимание.

те сам себе риэлторы, те риэлторы, которые не обучены на горьком опыте, они могут на этот пункт вообще внимания не обратить и согласиться на адрес какого-нибудь банка или согласиться на адрес контрагента по сделке.

Зачем себе жизнь усложнять?

Следите, чтобы был удобный вам адрес.

И внимание, не пятница, крайний срок сделки, не суббота, а понедельник.

У нас был такой кейс, когда мы пришли по адресу.

Почему мы стали свой адрес писать?

Это не просто так.

Мы внесли предоплату.

Значит, аванс это был.

И сделка тоже крупная такая, большая, развалилась.

Вся вот просто в пух и прах.

И мы пошли подтвердить.

Мы, короче, приходим в офис.

Ну, адрес написан, офис написан.

Мы, короче, приходим.

А там, знаете, охранник и турникет.

Он говорит, вы куда?

Мы говорим, мы там в офисе 65.

Они говорят, а там никого нет.

Мы говорим, зафиксируй, что мы пришли.

Он говорит, ничего фиксировать не буду, идите нафиг.

Мы вернули свои деньги, но после того сразу в нашем соглашении об авансе появился пункт по умолчанию с нашим адресом.

Понимаете, для чего?

Некоторые сюда пишут адрес нотариуса, некоторые пишут другой адрес.

Но сам факт.

Мы всегда фиксируем.

В последний день, что это?

Приходит наш покупатель, если мы от покупателя действуем, собираем там двух-трех человек, вставляем такой акт небольшой, акт о невыходе на сделку продавца.

Подписывают два-три человека там при свидетелях.

Мы как бы все.

Подписали такой документик простенький, все готово.

Мы зафиксировали все это документ, основание, потом требовать возврат этих денег.

То есть вот когда они на сделку не вышли, вы говорите, а вот вы не вышли на сделку, вот мы зафиксировали, верните деньги.

Все.

И то, и то можно вернуть.

Подожди, давай итог.

Если все откинуть и разобрать четко, давайте я свою позицию расскажу, вы можете ее придерживаться, можете нет.

Значит, если я продаю, что мне взять, задаток или аванс?

Значит, если у меня квартира свободная, готовая, все выписаны, я готов завтра выйти на сделку, и ничего меня не обременяет, ни дети, ни обременение, ни альтернатива, ни какой-то сбор справок и документов, все готово, я могу завтра выходить, тогда надо принимать задаток.

Если, соответственно, у вас...

Опека, альтернатива, согласие супруга пока не дали, денег пока еще не до конца нет.

Понимаете?

То есть у вас нет железной логики.

И даже если вам кажется, что вам мама сказала «да», но пока деньги не у вас на счету, с мамой завтра может что-то произойти, банк может деньги не прислать, потому что вы в последний момент их будете отправлять, то тогда вы рискуете попасть на двойную сумму.

Если нет готового финала, тогда берите, принимайте, соответственно, аванс.

А если вы покупаете, лично моя рекомендация –

Аванс нас спасал тысячу раз.

У нас даже у меня в телеграм-канале в закрепе есть пост, в котором можно скачать два соглашения бесплатно об авансе.

Один для покупателя, другой для продавца.

И они-то как раз и говорят о том, что вот они защищают как раз ваши интересы.

И мы всегда вносим авансы, потому что нас они выручали тысячу раз.

Но иногда и жалели, что аванс не вносили.

Внимание, два варианта.

То есть помните поговорка из 90-х, а мы покупаем или продаем?

Вот здесь то же самое.

Один аванс выгоден покупателю, текст.

Другой текст выгоден продавцу, только не перепутайте.

Как можно отличить, если вы хобот скачаете, справа вверху написано для покупателя, для продавца, но, правда, мелким шрифтом.

Ну и для покупателя он просто больше, для продавца поменьше.

Переходим ко второй части.

Документы дают до аванса.

Вот я, как ленивый риэлтор, если я продаю, то я даю документы до аванса, потому что я не хочу, чтобы человек внес аванс, а потом потратил мое время, позадавал кучу вопросов и потребовал его вернуть назад.

Так действуют не все.

С каждым годом все меньше и меньше контрагентов дают документы до аванса.

Ну, потому что это нарушает 152-й федеральный закон о персональных данных.

Можно же не полениться чего-то там замазать.

Но это детали.

Мы сейчас не разбираем детали.

Давайте разберем этот более простой случай.

Почему простой?

Потому что вам, как покупателю или как представителю покупателя, дали все документы, которые вы попросили, на берегу, вы можете их, как умеете, проверить и, соответственно, не вносить аванс, чтобы потом не бегать его не забирать.

Более сложный случай мы разберем чуть позже, когда вам дают либо не все документы, либо ничего не дают.

И тогда получается вы пришли на аванс как на экзамен, и вы должны вот эту кипу документов проверить.

Да даже профессиональный юрист там 15-страничный договор будет читать больше часа.

А если вам дают несколько документов?

А если там доли?

Самое интересное.

Итак, более простой случай, но он более простой с точки зрения подготовки.

Собственно, исполнение-то оно тоже непростое.

Надо уметь проверять документы, которые ты получил.

Давайте начнем этот раздел с вопроса.

Уважаемые участники нашего эфира, пожалуйста, напишите в чате, как принято в вашем городе.

Вы выбрали квартиру, вы с точки зрения покупателя работаете, и, соответственно, говорите, мы готовы покупать, дайте нам документы.

То есть авансовое соглашение, либо задаток еще не подписали.

Вот в вашем городе дают документы или не дают?

Ну, в большинстве своем.

Итак, пожалуйста, напишите, дают или не дают.

Чуть позже мы прокомментируем, что у нас получилось со статистикой, а мы сразу переходим к практике.

Значит, нам дали документы, мы их изучили, и... Идеальная картина, как это бывает.

То есть вы сами ходите, смотрите, выбираете квартиры.

Выбрали вам, посмотрели сегодня пять, вам две из них понравилось.

А говорите, блин, вот эту буду покупать.

Поторговались с двумя, одну скинули больше всего, говорите, все, вот мне она нравится, заходит, я хочу в ней жить.

Все.

Значит, дальше что?

Дальше вам нужно внести в нее, ну, определиться, что это будет, аванс либо задаток, внести предоплату.

Ну, и, соответственно, перед тем, как ее, а предоплата это что такое?

Это самая, блин, главная часть сделки, чтобы вы понимали.

То есть, аванс, давайте так, аванс, задаток, обеспечительный договор, предварительный договор, все это будем называть одним словом, предоплата.

И вот предоплата это, другими словами, я куплю вашу квартиру при условии двоеточия.

И тут вы должны понять, какие документы сейчас, какие риски есть в этих документах, посмотреть историю, понять, какие риски были там и описать все эти риски.

То есть вы сначала выписываете список рисков, а потом вы понимаете, какие риски есть, и теперь вам нужно определиться, какие документы закрывают каждый риск.

Пример.

Дом недавно построил, и нет платежки за капитальный ремонт.

А вы понимаете, что в вашем регионе капитальный ремонт сразу начинает начисляться.

Вы звоните, узнаете, долг 70 тысяч рублей.

То есть если вы не заставите продавца пойти, открыть лицевой счет, оплатить долг, то вы его будете платить.

Человек говорит, я был не в браке.

Он заявляет вам так.

Вы говорите, какой документ подтвердит, что он был не в браке?

Архив формы 15 из ЗАГСа о том, что на момент покупки в браке не стоял и так далее.

То есть любой документ, и вам нужно определить риск, и потом определить еще список документов.

И вот когда мы говорим, что мы хотим купить квартиру,

И мы говорим, дайте нам документы.

И нам отправляют документы.

Каким-то образом.

Замазывают данные, не замазывают.

Берут с нас согласие на 152-й федеральный закон.

Неважно.

Мы получили документы.

И вот у нас тут тогда развязаны руки.

Это идеальная картина.

То есть мы с вами что видим?

Обычно какие документы передают?

Онлайн ЕГРН, который бесплатно можно сделать.

Там есть персональные данные и там же есть история.

Это, наверное, самый крутой документ.

Там по земле данных немного.

Не все включено, но тем не менее он позволяет всю картинку сильно определить.

Плюс вам нужен еще документ основания, на каком основании владеет продавец на сегодняшний момент.

Это может быть наследство, и там одни риски.

Наследство по закону, то есть наследники в первую очередь.

Наследство по завещанию, обязательная доля.

Договор купли-продажи, это возмездная сделка.

То есть там выплаченный пай, кто в квартире зарегистрирован и так далее.

То есть получается, нам дали документы, мы их, смотрите, что с вами делаем, мы их с вами в спокойной обстановке садимся, смотрим.

Первое что, возмездная сделка либо нет, договор купли-продажи ДДУ, возмездные сделки, значит согласие супруга.

Смотрим историю, значит, что в истории у нас там было.

В истории у нас там было сейчас наследство, например, до этого было купли-продажи, до этого было еще наследство купли-продажи.

по завещанию.

И тогда мы, соответственно, сразу выстраиваем для себя какую-то цепочку рисков уже.

То есть когда у нас уже есть эти документы.

Плюс мы берем документ основания и тоже смотрим, сколько ли у нас же там просто куча информации в документах основания.

Договор купли-продажи, например, возьмем, там написано, что

Кто продавец был?

Какого года?

Мы понимаем, сколько ему лет.

В пункте 2 договора обычно написано, на каком основании он владел.

То есть тоже у нас вся эта информация есть.

И мы сразу понимаем, куплено в браке или не в браке.

И мы таким образом сначала выписываем для себя список рисков, которые есть по этому объекту.

Ну то есть сразу какие риски?

Меньше трех лет собственности.

Красный флаг.

Неполная стоимость в договоре.

Еще один красный флаг.

Три красных флага набрали, все, можете уходить дальше.

Оплата наличными, точно вопросов нет.

Идем искать другую квартиру.

То есть получается, когда нам передали все документы, это очень круто.

Мы, соответственно, можем сразу определить риски.

И мы можем сразу в соглашении об авансе, как вот у нас здесь, смотрите, написать.

какие документы нам нужны, какие риски они снимают.

Вот посмотрите, первый пункт.

Свидетельство о расторжении брака.

То есть человек говорит, я развелся.

Супер, пришли свидетельства.

Дальше.

Нотариальное удостоверение согласия супруга на отчуждение.

Он говорит, я купил квартиру в браке, а потом развелся.

Но три года прошло,

Типа, супруги ни на что не претендуют.

Мы говорим, нет, мы так не готовы.

Пожалуйста, и мы прописываем вторым пунктом, смотрите, нотариальное согласие супруги.

Если кто-то умер, свидетельство о смерти.

Значит, если были какие-то наследники, которые не вступили, от них нужен нотариальный отказ.

Справку из банка, так как там была ипотека о том, что кредит погашен.

То есть, смотрите, мы каждый риск...

закрываем документом, который этот риск снимает, и делаем это все в соглашении об авансе.

То есть мы, условно говоря, соглашение о предоплате, это что такое?

Это когда мы говорим, мы покупаем вас при условии предоставления вот 30 документов.

Причем к определенному сроку, не ко дню сделки, а как минимум за неделю до сделки.

К определенному сроку и плюс, больше того, у меня вот сотрудники, знаешь, чем сталкиваются?

С непониманием на другой стороне, зачем нужен этот документ.

Либо риэлтор, либо продавец.

Мы говорим, иди архив ЗАГС бери.

Он говорит, зачем?

Я же развелся.

Показывай там справку.

Свидетельство о разводе.

Мы говорим, хорошо, у тебя сделка была в 2010 году.

А ты развелся когда?

Он говорит, в 2008.

Мы говорим, а как это доказывает, что ты мог в 2008 году развестись, мог?

Мог.

Потом в 2009 мог жениться?

Ну теоретически мог.

Потом купить эту квартиру в браке, а потом развестись в этом году?

Мог.

Ну, мог.

Ну, вот же свидетельство о разводе.

Ну, ты реально дебил, что ли?

Ну, как бы, это не доказательство, понимаешь?

Ну, то есть, что у тебя было?

Или следующий говорит, а вот я потом еще раз женился.

То есть, а где этот промежуток времени-то?

Ну, то есть, люди не понимают.

Он говорит, я вам пойду нотариальное заявление напишу.

Вот когда люди так говорят, мы говорим, нотариальное заявление стоит 2000.

Справка из архива ЗАГС 300 рублей.

Ну, то есть, ты нас реально сразу хочешь обмануть?

То есть, ты реально покупал не в браке?

Мы же все это проверим.

Это все закрытая информация, но это все проверяется.

И тут сразу людей...

А, ну понятно, да.

Получается, что пока мы вот эти... И вот этот список, это как бы не пять минут сесть прописать, понимаете?

Это нужно проанализировать текущую правоустановку, предыдущую правоустановку.

Это только по объекту.

Плюс еще по собственнику.

Брак-не брак, супруга-не супруга, в этой сделке, в предыдущей сделке, кто влиял.

И вот это все описать нужно.

Это работа юриста.

Это называется план проверки.

И будьте готовы, будьте морально готовы еще на берегу, что как только вы начинаете вот так копать, то если рыльц в пуху, контрагент будет вас всячески перед вашим клиентом унижать.

Он будет говорить, смотрите, какой дебил, он...

Вот этот дурачок какой-то придумал глупость.

Для регистрации этого не требуется.

Да нам насрать, что требуется для регистрации.

Нам нужно, чтобы риски вы сняли.

Нам для регистрации вообще ничего не требуется.

Росрестор не за что не отвечает.

Все-таки будьте морально готовы к тому, что чем хуже с документами ситуация на противоположной стороне, тем больше грязи, ушат грязи будут выливать на вас.

Но ваша задача быть хорошим для всех или принести пользу своему клиенту или себе безопасно купить.

Поэтому это как, знаете, как информационный шум, на это просто вот забейте и отслеживайте жестко свои интересы, не дайте себя уболтать.

Вот говорите, я 20 лет недвижимости, у нас тут так принято, вот мы из Москвы работаем со всеми регионами, но это просто плакать хочется, вот над компетенциями агентов хочется реально плакать, не все, но большинство.

Ну, они, и я их понимаю, они представляют интересы продавца.

Им важно, чтобы продавец ничего не собрал, ничего не сделал.

А тут мы приходим, объясняем им все риски, а им нечем даже парировать, понимаете, ну просто нечем.

И они начинают говорить, что мы дураки, либо вы дураки.

Ну да, мы дураки, но мы как бы покупаем квартиру при таких условиях, хотите нам продать?

Слушайте, я однажды слышал даже от оппонента по сделке, там была парочка инвесторов в Сочи, так они перед моим клиентом, меня идиотом хотели выставить,

Ой, смотрите, какие-то глупости говорит ваш риэлтор, да мы больше у него сделок в жизни провели, чем он, будучи инвесторами.

Откуда они меня знают, откуда они знают, какие сделки, им важно меня грязью полить.

Будьте к этому готовы.

Да, это нормально, это обычай делового оборудования.

Главный совет.

Идеально, когда вы говорите, вот давайте мы еще как делаем, мы говорим, короче, смотрите, нам квартира все понравилась, значит, соглашение об авансе у нас, мы будем вносить соглашение об авансе, оно будет наше, мы вам сейчас его составим, в электронном виде скинем, вы его почитаете, и наши покупатели, продавцы, наши клиенты встретятся на авансе для одной только цели.

Посмотреть друг другу в глаза, посмотреть друг друга паспорт и подписать.

Мы должны заранее согласовать, мы не будем там обсуждать какие-то документы, справки заранее.

Заранее.

Правки вносить и перепечатывать тоже не будем.

Мы правки вносим.

Мы сейчас готовим конкретное соглашение.

Вот его рыба.

Значит, шлите нам документы, чтобы мы его заполнили.

Вот это работает реально там в 70% случаев.

Люди нам присылают документы.

Мы их заполняем.

анализируем риски сразу, ставим задачу юриста, она берет эти документы, анализирует риски и говорит, все, погнали.

И у нас есть полный список документов, мы всех согласовали, объяснили это риэлтору, объяснили продавцу, зачем эти документы нужны, и на встрече мы встречаемся, еще раз проговариваем, какие документы нам нужны, проговариваем сроки, подписи поставили, можно это сделать удаленно, в зуме, например, все, полчаса у нас занимает аванс, но подготовка к нему еще часа 4-5, зависит от того, кто на той стороне.

То есть получается, совет самый главный, это какой?

Требуйте ознакомиться с документами перед предоплатой, неважно, каким документом вы вносите.

Итак, дамы и господа, у меня вопрос к тем участникам нашего сегодняшнего эфира, кто уже зашел, а может быть даже уже полностью прошел курс «Сам себе риелтор», который мы записали с Алексеем Клышиным в ноябре-декабре 2024 года.

Напишите, пожалуйста, в чатике, кто уже зашел на этот курс и кто был.

Там мы подробно разбираем подавляющее большинство вопросов, которые сегодня мы подняли.

Кроме одного, там нет теории про аванс и задаток, потому что мы показываем правильную простую схему внутри курса.

Мы говорим только про аванс, как про основной инструмент.

Итак, дамы и господа, напишите, пожалуйста, в чатике, зашли вы на курс или нет.

Если зашли, ваше впечатление, если закончили ваш отзыв, в пару слов.

А я хочу анонсировать для тех, кто еще не с нами, что есть курс Алексея Клышина, Сергея Прокофьева, онлайн-курс из 50 уроков, который называется «Сам себе риэлтор.

Как проверить и купить квартиру без агента».

Алексей, вот почему ты своих опытных риелторов, которые к тебе заходят в агентство, заставляешь пройти этот курс?

Смотрите, мы курс этот написали по большому счету для моих сотрудников.

То есть приходят ко мне сотрудники с опытом, а у нас люди в регионах работают, в Москве, постоянно обучать нужно.

И чтобы 500 миллионов раз одно и то же не рассказывать, у меня был курс, который я на вебинаре продавал 5 лет назад, но он уже морально устарел.

Плюс мы посмотрели все, что есть на рынке, самое лучшее, и просто сделали такой инструмент для того, чтобы научить агента,

Правильно работать, соответственно, с точки зрения покупателя.

Потому что у нас все люди, все профессионалы в риелторской сфере, они учат, как работать с продавцом.

Как его найти.

Как работать в интересах продавца.

В интересах продавца.

А у нас-то тема вообще другая.

Как с точки зрения работать с покупателем.

То есть, что сделать нужно...

чтобы безопасно купить квартиру с точки зрения юриста.

И мы как бы взяли такой курс, Сергей, долго делали его, полгода, наверное, и, наконец-то, записали, сделали, оформили.

И, получается, все сотрудники, которые ко мне приходят, мы им говорим, иди туда.

Вот сначала иди и посмотри.

И когда они приходят, смотрят, они говорят, ё-моё, я даже не знал, что так.

Плюс мы пару клиентов у нас попросили его посмотреть, мы им дали, они нам такие отзывы написали, мы поняли, что, блин, ну что мы такое...

Сакральное здание никому не можем передать.

Ну, наверное, точно можем, правильно?

И получается, что для чего он нужен?

Вот если вы продаете квартиру или покупаете, может, для покупки, а там разобрано все.

То есть вы хотите купить, если у вас для покупки деньги от продажи, то вам нужно, мы разбираем и продажу.

Как купить новостройку, вторичку, загородку?

И весь путь ваш от момента выставления, например, объявления до момента получения аванса.

И от момента поиска, где и как искать, до момента, соответственно, получения ключей.

Там 50 уроков, там 30 документов, там чек-листы.

22 документа.

22 документа.

Смотри, там исковые заявления.

претензии, 50 рисков при покупке, чек-листы подготовки к сделке, чек-листы, ну то есть там вот все инструменты, которые есть у риелтора, у профессионала.

И это можно взять, то есть если вы покупаете квартиру, даже если у вас есть риелтор, вы хотя бы будете понимать, как этот правильный путь делается.

Если вы хотите самостоятельно пройти этот путь, то вам точно нужно понимать, ну то есть не на ютубе смотреть миллион роликов, это как бы там не будет такого контента, а вот именно точно посмотреть, как правильно,

Как принимать звонки, как показывать, как смотреть, как торговаться.

То есть там вот есть все для покупателя квартиры, когда особенно он покупает.

Что добавишь?

Я бы добавил только одно, что в этом курсе так много уроков, 50 уроков, они от 15 минут до часа.

Потому что...

все разобрано в деталях помните в начале сегодняшней встречи мы говорили что недвижимость не терпит поверхностного отношения такого облегченного надо впрягаться либо нанимать помощника который будет за тебя это делать но даже нанимая помощника поскольку на кону стоит самая крупная сделка

как правило, в жизни большинства людей, то неплохо бы этого помощника немножечко контролировать.

А для этого нужно в теме разобраться.

Обязательно.

Даже если ты собираешься нанимать риэлтора.

Итак, дамы и господа, давайте мы ответим на несколько ваших вопросов, которые предполагают короткий ответ, потому что у нас еще будет сегодня возможность в Zoom пообщаться.

Алексей, вот найди пару вопросов, пожалуйста, из своего чата.

Да, я знаю.

Задаток аванс предварительный договор нужен только собственнику, тем, кто не уверен, что квартиру быстро продадут.

Да у нас квартира сейчас продается 60 дней.

Покупателям интересны эти варианты, если покупатель видит ликвидность в этой квартире и боится, что уйдет без обязывающих документов.

Инструменты нужны для тех, кто боится, а кто не боится, тот не работает с этими инструментами, а выходит сразу на сделку.

Блин, ну бред какой-то.

Ну вот смотрите, я покупаю квартиру, и меня просит человек предоставить ему персональные данные моего клиента.

Я с него должен взять согласие об обработке персональных данных, и просто так я его отдавать не буду, пока он не изъявит желание купить.

Потому что мы когда делаем, мы вот, например, расскажу вам лайфхак.

Приходит нам клиент, выбирает квартиру, выбрал вернее одну из двух,

выбрал две квартиры, говорит, короче, куплю, у которой документы будут лучше, можете мне обе проверить, мы так не делаем, мы говорим, за дополнительную квартиру мы проверяем их последовательно, одна не подошла, вторая, он говорит, я хочу сразу две, мы говорим, ну придется доплатить, он говорит, готов, и мы берем, в одну вносим предоплату, а во вторую предоплату не вносим, нам дают все документы, мы проверяем обе квартиры и выбираем ту, в которую внесли предоплату, понимаете, то есть получается, человек рассчитывал, что мы квартиру купим,

А мы не купили.

Хотя документы все взяли и приняли решение.

Ну, мы там нашли одну проблему, там дочка не вступила в наследство, и типа она не знает где.

Но тем не менее, нам все документы передали, то есть не всегда передача документов это покупка, понимаете, вот в чем вопрос.

В моем чате тоже есть несколько реплик.

Извини, пожалуйста, не могу не зачитать такую реплику.

Любовь пишет, хороший вебинар, вот-вот, точно, как требуешь документы, тебя обзывают.

Вот, смотрите.

Скажите, это нормально, что риелтор хочет взять аванс на свое агентство в виде брони, снимут квартиру с рекламы, а мы предлагали дать собственнику напрямую.

Для меня, с точки зрения, это не нормально, потому что я хочу посмотреть на авансе на собственника.

У нас есть такие агентства, которые только на себя вносят.

Мы говорим, окей, мы готовы вам внести, давайте согласуем документ заранее, собственник должен приехать, документ нам показать, мы должны его посмотреть.

Если это исполняется, вы можете нам просто показать, мы посмотрим паспорт, он может сидеть в другом кабинете, мы с вами все обговорим заранее.

Для меня слово бронь это уже красный флажок.

Бронь это слово, которое пришло из новострой.

Когда мы говорим про вторичку, для меня сразу в голове мысль.

Да похоже, ребята не понимают, как принято на вторичке работать.

Да не, ну понимают, разные агентства работают по-разному, и у них такая технология работы, ну то есть как бы если ты будешь тут еще диктовать везде правила, то ты будешь покупать 20% квартиры, то есть всегда приходится подстраиваться, подстраиваться по то, что предоплату с тебя берут.

Сейчас тяжелый рынок, продать нелегко, поэтому можно немножечко повыбирать.

Ну как бы если есть из чего, согласен, если нет, то как бы нет.

Я предлагаю больше вопросов не углубляться, у нас будет целый час в Zoom.

У меня в чате есть ответы на мой вопрос по поводу курса СССР.

Курс СССР огонь, цена сказка, зашла, но еще не смотрела, Екатерина нет, прошел курс на 90%, пишет Эльнур.

Кстати, Эльнур, я рад, что вы на этом вебинаре.

Сегодня утром проверяю домашние задания ночные наших учеников курса «Сам себе риэлтор».

Я куратор этого проекта, то есть я проверяю ваши домашки.

И Эльнур пишет, вот я изучил весь модуль и так и не понял, чем отличается аванс от задатка.

И правильно, что не понял, потому что в курсе мы эту тему не ставили как выбор.

Только аванс, если ты не профессиональный риелтор.

И я пригласил Эльнура на этот прямой эфир, если может.

Вот Эльнур здесь.

Напишите, теперь понятно, чем отличается аванс от задатка или нет?

У нас мало времени осталось, погнали дальше.

Нам еще самую главную тему надо разобрать.

На остальные вопросы ответим в Zoom через 12 минут.

А мы переходим к третьей части нашего прямого эфира, которая называется «Документы до аванса не дают».

То есть получается.

И что же получается?

А, получается плохая картина, честно говоря.

Смотрите, какая картина.

Вы выбрали квартиру, она идеальная.

Она идеальная чисто технически, внешне.

Вам понравилась, да.

Вы, значит, согласовали стоимость, она вас тоже устраивает.

Вы говорите, ну что, предоплату надо вносить?

Я говорю, да.

Приходите к нам в офис, покажем документы.

Ну, или приходите на квартиру.

Вот у нас кейс был такой, когда мужчина, значит, звонит нам, а мы работаем по сопровождению сделок по всей Москве, он нам звонит.

По всей стране.

По всей стране, да.

Звонит, короче, примерно в обед, ну, попадает на дежурного, дежурный говорит, какой у вас вопрос?

Он говорит, вы мне нужны.

Он говорит.

Он говорит, я сегодня уношу аванс, нет, задаток, я хочу, чтобы вы меня сопроводили в этом мероприятии.

Он говорит, хорошо, но весь договор не будем работать.

Он говорит, короче, что надо делать?

Скидываем ему договор, паспортные данные, все подписывает.

Значит, мы говорим, окей, а у тебя куда ты вносишь-то?

Он говорит, там все подготовили, все сделали.

Мы говорим, ну дай нам адрес, адрес объекта, который ты вносишь.

Он говорит, нет, адрес, я не знаю адрес.

Ну, говорит адрес.

Мы говорим, номер квартиры.

Он говорит, нет номера квартиры.

Мы говорим, ну как ты вносишь аванс, номера квартиры нет.

Он говорит, вот поехали со мной, там все разберетесь.

Короче, мы едем вносить аванс.

В 7 часов вечера у нас нихрена нет адреса квартиры.

Договорились с юристом.

Значит, только заходим к квартире, понимаем номер, скидываем юристу адрес.

Значит, заходим в квартиру, там соглашение о задатке лежит.

Мы все ходим, смотрим, значит, документы какие, начинаем выяснять.

Ленинский проспект, чтобы вы понимали.

Вид из квартиры на Ленинский.

Прям вот идеально.

Конфетка, да.

Дом классный, потолки там 3 метра.

Квартира не двушка или трешка.

Ну, короче, идеальная штука.

В итоге нам через 10 минут приходит наша проверка предаванцевая.

Значит, сотрудник берет ее, листает, открывает, а там в ЕГРН есть поэтажный план, короче.

Планировка.

Планировка.

А они на кухне сидят и вносят аванс.

Уже все готово подписать.

Он увеличивает планировку, и клиент вот так вот берет и показывает.

Говорит, смотри.

Тот смотрит на планировку, говорит, ты чего?

Он ему говорит, ну вот ты не видишь, что тут балкона нет.

И показывают ему вперед, говорят, а здесь есть.

Они на кухне сидят, а с кухни балкон.

На Ленинский проспект только-то.

И они спрашивают у собственника, говорят, а у вас же балкона нет.

Они говорят, да нет, у нас есть балкон.

Они им показывают, короче, эту планировку, говорят, ну вот же в ЕГР нет балкона, нихрена.

И они признаются, что оказывается они...

Какой он этот на Ленинский проспект просто пристроили?

Как они это сделали?

Их там не нагнули?

Другой вопрос.

Ну, то есть, представляете, просто предаванцевая проверка выявила вот этот пункт.

Ничего не было.

И без этого, даже когда мы приходим, вот, даже когда вы приходите, вот, вам нужно к этому подготовиться.

И получается, что вы не посмотрели этот документ, вы купили квартиру, задаток внесли, представляете, там, с неузаконенной перепланировкой.

Да, и как бы не описали это нигде в соглашении, а потом скажут, мы вам не вернем, идите нафиг, вот, мы оставляем 500 себе, потому что вы тут нигде не прописали.

И это ваши риски, вот задаток что-то такое, вот как он рискует, как рискуете с ним.

И, короче, это просто полная засада.

Почему это засада?

Вот, прикиньте, я занимаюсь проверкой.

Я много чего знаю, могу быстро ориентироваться в документах, но я прихожу на квартиру, и мне что, дают документы.

Если документы, наверное, идеальные, ну, как бы, купли-продажи 20 лет назад, например, ну, документы вот такие.

Это одна история.

А если дают тебе там наследство, одно, второе, третье, там доли, там хрен знает что, и ты как бы сидишь, должен понять, кто текущий собственник на сегодняшний момент.

Ты должен понять всю эту историю.

Ты должен понять все, что происходит.

И ты должен это в моменте понять.

Ты должен понять сначала, кто текущие собственники, какие по ним есть риски.

Какие предыдущие собственники, какие по ним есть риски.

Какие документы эти риски будут снимать и прописать это все в соглашении об авансе.

Да это нереально сделать.

Я как юрист вам говорю.

В реальном времени не сможет вести переговоры, изучать документов, редактировать соглашение о предоплате.

Это реально требует сосредоточиться и иногда сделать звонок другу.

Очень часто сделать запрос в свои специальные ресурсы.

Может быть платный, может быть бесплатный, но это все время.

Представьте, я риэлтор, пришел на предоплату со своим клиентом Алексеем Клышиным.

Я должен сосредоточиться, а у них какие-то разговоры.

Если я не буду сейчас контролировать ход переговоров, Алексей может совершить какие-то ошибки.

И получается, что здесь есть выход какой?

Вы должны по-любому записать номер квартиры, когда вы приходите туда.

При первом просмотре записывать номер всех квартир.

Для чего это вам нужно?

Если вам никакие документы не дадут, то вы эти документы должны раздобыть сами.

По большому счету у вас должно быть вот примерно то, что у вас есть на экране.

То есть что мы здесь видим?

Мы здесь видим история владения.

То есть здесь составлена вся... Подожди, там есть еще слайд с... Туда, вот этот.

То есть для начала мы видим документы основания.

То есть смотрите, что мы здесь видим.

Что собственники...

Доли в праве 1 третий 14 лет, а 2 третих доли в праве собственники всего 9 месяцев.

И дальше самое интересное, что мы здесь видим?

Свидетельство о праве на наследство по закону.

Это ключевая штука.

Мы должны увидеть с вами не только, когда собственность перешла,

Но что превратилось ключом?

И получается, мы должны это увидеть по-любому заранее.

Если заранее мы не увидели, мы скорее всего на сделке прошляпим.

Это нам нужно понять, от кого она к кому перешла, кто она ему доводится кем.

То есть мы обычно что делаем?

Мы обычно эти документы будем сами.

То есть, значит, во-первых, не все документы...

Выше, Сергей, слайд.

Секундочку, раздобудем сами, можно чуть поподробнее для непрофессионалов?

Вот давай смотри, выше слайд покажем.

Мы можем взять эти документы и запросить в разных местах.

Значит, можем у нотариуса запросить, можем через Росреестр запросить, через МФЦ, но любого человека там не будет персональных данных.

Можем купить на платных сервисах.

Можем купить на платных сервисах, но зачастую, если платные сервисы отправляют вам историю перехода в право собственности, то она выглядит примерно вот так, как у меня.

Вот так выглядит.

То есть смотрите, что здесь.

Мы здесь видим дату начала права собственности, номер государственной регистрации, доля в праве и номер прекращения.

И мы тут что не видим?

Мы тут не видим самое главное.

Каким документом, основанием это все прекратилось?

То есть это было купли-продажи?

Это было наследство по закону?

Это было наследство по завещанию?

Это было что, решение суда?

Либо соглашение о разделе?

Каким документом?

А от того, какой это документ,

огромное количество рисков.

Значит, что мы должны по итогу увидеть?

То есть мы должны увидеть не только, кто текущий собственник до внесения предоплаты, даже если нам документы не предоставили, кто текущий собственник, и должны вот в таком виде расписать историю.

То есть, смотрите, мы для себя реально сделали вот такой сервис.

Я просто устал на рынке работать.

Мы раньше работали через ВГИС, сейчас это делают.

Ну, как бы, можно, только это очень дорого.

300 рублей стоит одна выписка онлайн из ЕГРН, для проверки нужно две, то есть 600.

Ну,

580 рублей.

Если одна квартира, а когда ты выбираешь из нескольких квартир, то ты проверяешь несколько квартир.

Мы больше 500 штук в месяц заказываем.

Это просто космос стоит для нас.

И нам пришлось сделать сервис свой, который сам вот эти выписки в нужном нам формате формирует и ищет историю.

В Телеграме, если вы на меня не подписаны, обязательно подпишитесь, потому что скоро будет у вас возможность три такие выписки через наш сервис получить бесплатно.

потестировать, проверить, как это будет работать, любому жителю, ну, любому подписчику моего телеграм-канала, ну, чтобы вы там не сломали ничего.

Мы уже там полгода этой штукой пользуемся, просто кайф вообще.

То есть, когда ты просто знаешь адрес объекта, вбиваешь его, и ты четко понимаешь, какие там риски, какие там документы, что там сейчас, что там было в истории, и тебе не надо никуда идти.

И плюс, простыми словами, там написано.

Значит, сейчас можно воспользоваться разными другими сервисами, например, ВГИСом, например, нотариусом, например, любым сервисом, который это делает.

Ну, вам предоставляют, условно говоря, Excel, в котором нужно разобраться.

Ну, либо онлайн ЕГРН вам на сделке дадут, и вам все равно нужно разбираться.

Это абсолютно какая-то такая непонятная история.

Не все юристы умеют правильно разбирать.

И то есть получается, что нам для того, чтобы... То есть если нам не дают документов, значит, мы их должны раздобыть сами.

У нас не будет персональных данных.

То есть мы не увидим фамилию, имя, отчество человека, но мы их увидим, когда документы посмотрим и сразу поймем.

Но мы увидим сразу, это была возмездная сделка или нет, сразу мы поймем, согласие супруга нужно или не нужно.

Мы историю посмотрим и посмотрим, там было наследство, это значит, нам нужны все наследники, свидетельства смерти наследников.

Узнаем, во-первых, кто кому, там первая очередь, вторая очередь.

Поймем, какие документы попросить.

То есть мы поймем, если это, например, завещание, то обязательную долю будем проверять.

И пропишем это все здесь.

Если это наследство по закону, то, например, от мужа к жене, то поймем, где дети, нотариальные отказы, нотариальные отказы или свидетельство о смерти родителей.

То есть, прикиньте, вот знание, какие документы были в истории и как долго они были, они, по сути, вам развязывают руки для того, чтобы вы пришли на аванс и уже пришли туда со списком документов.

У нас очень часто бывает так, когда нам клиент говорит, я выбрал вот эту квартиру.

Мы перед звонком сначала заказываем такой отчет у нас.

И потом мы понимаем всю историю.

Звоним риэлтору в любой регион и говорим, а там у тебя наследство было от кого?

Он говорит, да не было наследства.

Мы и купили ее в том году.

Мы говорим, а через кого покупали?

Через меня.

Мы говорим, ну как же, там было наследство, смотри, по закону, непонятно от кого.

Он говорит, вы откуда знаете?

Ну как откуда?

Наши клиенты посмотрели номер квартиры, дали нам, это все открытые данные, мы все официально

С соблюдением 152 федерального закона.

Заказали и получили всю историю.

И как бы те задали вопросы.

И риэлторы в шоке.

Они говорят, офигеть, что за сервис, как вы это делаете?

И тогда мы уже задаем правильные вопросы.

И сразу клиенту говорим, эту квартиру покупать нельзя.

Потому что там было две купли-продажи, предыдущий собственник банкрот.

Либо наследство неправильно оформлено.

Там есть дети от первого брака.

До даже внесения аванса еще это можно сделать.

То есть получается, это умение находить информацию в сегодняшний момент по объекту недвижимости, оно определяет, стоит ли ее покупать или нет, и снимает вам кучу рисков.

То есть вы в любом случае, даже если вам не предоставили документы, приходите подготовленными к этому процессу.

аванс, задатку как угодно к этой предоплате.

И это, на мой взгляд, самая важная история с точки зрения покупки безопасной.

То есть вы понимаете всю подноготную, ну почти всю, осталось условие только прочитать, договор купли-продажи или договор дарения, может быть там какие-то есть сведения о том, что кто-то там имеет обязательную долю в наследстве и так далее.

Давайте подытожим наш третий раздел.

Третий раздел самый сложный.

Документы не дают.

Что делать?

Даже будучи семипязью во лбу юристом уровня Алексея Клышина с большим стажем работы, в одиночку справиться в реальном времени на переговорах невозможно.

Потому что документы требуют внимательного изучения, необходимо с компьютера посылать запросы и ожидать ответа.

Поэтому наша рекомендация предельно простая – работать в паре.

Лучше, чтобы ваш напарник, ну, допустим, опытный юрист, находился либо в офисе, либо у себя дома, где он привык работать, и был с вами на связи.

Вот как Алексей пример приводил.

Он, заходя в квартиру, послал точный адрес, увидев номер квартиры, своему напарнику, и тот, сидя в офисе, за 10 минут подготовил с помощью специального сервиса экспресс-проверку этой квартиры.

И второй совет.

Если...

Вы ведете еще переговоры о предоплате, вам говорят, нет, документы покажем на предоплате.

Алексей Клышин однажды, кстати, в нашем курсе это есть, сказал такую фишечку, я ее хорошо запомнил, теперь всем и говорю, можно я сам повторю?

Значит, смотрите, это секрет от Алексея Клышина, который он сам забыл.

Вы звоните контрагенту или оппоненту по сделке, если он сам себе риэлтор, и говорите, моему клиенту ваша квартира понравилась, но мы же с вами профессионалы, правда?

Ну что скажет контрагент по сделке?

Да, да, я 20 лет в недвижимости.

Супер.

Мы как профессионалы для чего будем использовать предоплату?

Чтобы заранее согласованное соглашение о предоплате подписать и передать вам деньги, посмотрев в глаза друг другу, покупателю и продавцу.

Он говорит, ну конечно.

Отлично, присылай документы, мы подготовим с тобой на берегу текст и придем с распечатанным текстом.

Ну и третья фишечка от меня.

Никогда

Я повторю для тех, кто не расслышал.

Никогда не позволяйте контрагенту по сделке распечатывать документ на предоплате.

Все распечатывайте сами.

Кейс рассказать вам?

Рассказать.

Смотрите, вот прям мой сотрудник приходит утром на собрание вот с такими квадратными глазами.

Говорит, можно я расскажу, расскажу кейс?

Я говорю, ну давай.

Значит, едем вносить аванс.

Договорились, квартиры, проспект Вернадского, все отлично.

Выезжаем, значит, мы согласовали все условия, выезжаем, я распечатываю все документы, как всегда, выезжаем, а там такая сложная ситуация, документы там на месте только показывают.

Значит, выезжаем, еду, уже все, осталось полчаса, звонит контрагент и говорит, блин, я ошибку нашел.

Какую?

Говорит, адрес регистрации мой клиент поменял, а я, говорит, вам прислал.

Сотрудник мой берет и говорит, да ты же адрес прислал, ну я же с паспорта списывал, не могла ошибиться.

Он говорит, да я вам не ту страничку прислал, не ту копию, там надо бы еще было две странички.

Говорит, да ладно, я сейчас поменяю все.

Короче, он меняет это все, и говорит, распечатаю, я около тут живу рядом.

Он меняет, распечатывает, приезжает, наша сотрудница приезжает с нашим документом, достает его.

И начинает, как бы, тот говорит, вот мой.

Начинает, берет тот и начинает вчитываться.

Читать, знаете, вот буквоеды такие есть.

Читает, читает и доходит до пункта возврата аванса.

А тот, короче, поменял адрес, представляете, регистрации.

И слово, где было написано, что данная предоплата, условно, возвращается, он добавил слово «не возвращается».

Представляете?

То есть риэлтор специально... То есть добавил две буковки.

Специально вот этот козел, я его не могу никак по-другому назвать, мы не купили эту квартиру, но он специально хотел большую сумму и специально хотел, чтобы мы ее не смогли вернуть.

Представляете, люди на что идут?

И после этого все наши сотрудники приходят только с нашим.

С нашим соглашением.

Причем мы клиенту нашему это показываем, покупателю.

Мы говорим, смотри, они что-то сделали.

То есть они тебя реально хотят обмануть.

Он говорит, да нет, они нормальные.

Для нас они уже не нормальные, понимаете, когда люди так делают.

Но они реально не нормальные.

То есть люди изначально хотят большую сумму, вот когда люди пишут тут в чате, по 30 тысяч аванс, это смешно.

Да, конечно, аванс это же обеспечение.

То есть я говорю, что я куплю вашу квартиру, какая разница, сколько я вам внесу, хоть 5 тысяч.

Я куплю вашу квартиру, вот вам деньги.

Но вы мне их все равно вернете, если я что-то найду.

Если вы вот такой вот хитрожопый, понимаете, если хотите, чтобы у вашего клиента деньги остались, или вы с ним распилили напополам, или как-то по-другому, то извините, со мной так не прокатит.

Алексей, я хотел бы рассказать об одном из отзывов по нашему курсу.

У нас 35 отзывов на сегодняшний день.

И вот в одном из отзывов там, ну, хвалебное-хвалебное, потом...

Очень жаль, что Алексей часто ругается.

Это коробит.

Если вы выпускник Смольного института и очень чувствительны к жестким выражениям, не покупайте наш курс, потому что там вся правда матка, как есть на рынке недвижимости.

Риелторы очень циничные и жесткие люди.

Вы будете работать с жестким контрагентом по сделке, поэтому не надо строить из себя такую недотрогу.

Чем жестче, тем лучше.

У нас есть девушки, которые работают в профессии, которые очень успешные.

Ты на них посмотришь, они просто шкала, они любого мужика за пояс заткнут, они просто прямо генеральши такие вот в юбке.

И вот у них реально очень круто получается продавливать мужиков, женщин, всех подряд.

То есть для них ничего не авторитетно.

Вот, соответственно, классный совет.

Итак, дамы и господа, этот прямой эфир самоуничтожится через 15 секунд.

Быстрее успейте получить ссылочку для перехода в Zoom, потому что мы с Алексеем, я WhatsApp скинул,

Мы с Алексеем встретимся с вами в Zoom через 15 секунд.

Внимание для тех, кто в вебинарской комнате, оранжевая кнопка под видео, плюс в чатике прямая ссылка на Zoom.

Мы эти групповые консультации в Zoom проводим по средам и воскресеньям, каждую среду, каждое воскресенье в 11 часов в Москве.

Ссылка одна и та же, можете себе сохранить и приходить.

А мы с вами переходим в зум после нашей традиционной прощальной видеозаставки.